世界第一豪宅主人为什么拒住？

国内关于印度房地产的报道开始多起来了，有的说绝大多数人都住在贫民窟，有的说一平方米卖到人民币1900万元，盲人摸象式的描述，让这个神秘国度在中国人眼里变得更加光怪陆离。

最近到印度走马观花式的一趟行程，发现这个并不遥远的邻国，房地产市场运行的规律与中国有很大区别，巨大的贫富差距更催生了完全不同的三个住宅市场；但印度中产阶层面对住房问题的焦虑，与中国房奴称得上是同病相怜。家住贫民窟到印度的第一感觉无疑是基础设施的糟糕，和印度人民的乐观态度成鲜明对照。从首都新德里到最著名景点泰姬陵，由印度第一条高速公路相连接，但这条高速的平均时速只能达到五六十码，因为沿线没有封闭，在经过的每个小镇都变成最热闹的马路集市；老德里和新德里的大部分面积都被“城中村”占据，严格来说更合适叫做“村中城”。

这与印度的土地制度直接相关。印度70%的土地属于私人所有，并且基本是永久产权；即便是占30%的政府土地和产权不明的土地，很多也被失地进城农民占据。根据印度1949年宪法，“一切公民均享受在印度领土内自由迁徙，在任何地方定居的权利。”“公民在哪里登记，就是哪里的选民。”这让居住了上亿人口的贫民窟拥有了强大的政治力量，强大到足以抵挡任何政府部门的拆迁行为。

在享受权利的同时，居住在贫民窟里的人们也必须承受肮脏的环境和可怜的基础设施。印度大城市并不像巴西那样富人区与贫民窟界限分明，在笔者入住的五星级酒店旁边，轻轨高架的下面，就是一个典型的贫民窟。其中一家屋顶是一块破旧的帆布，墙体由碎砖头搭建，立柱就是自然生长的两棵树，没有电，没有自来水。

主人是一对看不出年龄的夫妻，还有五六个赤脚的孩子。门前用砖头和一块水泥板搭起一个休息的平台，温暖的冬日下午，一家人偎依在一起聊天，脸上一直带着笑。树边依靠着一辆人力三轮车，车上有整套的大排档用具，看得出他们一家是借此自食其力的。

印度政府也想改变这一切，官员们制定了雄心勃勃的计划——每年100万套廉价房，彻底消灭贫民窟。但由于错综复杂的政治生态和孱弱的执行能力，这个计划目前来看还难以实现。倒是产业无所不包的塔塔集团，开始试验的“最便宜住房”受到追捧，4000元人民币的成本，一周时间就可以建成一套20平方米的一室住宅。 

艾米的奋斗永久性的私人土地制度是影响印度房地产行业的最大因素，无论商品房的开发，还是保障房的建设，都必须尊重这个前提。

随着印度经济最近20年的飞速发展，除了原来占总人口不到1%的富裕阶层外，中产阶层的一部分人也开始拥有买房的能力。例如在印度遇到的导游艾米，他的经历与中国大城市奋斗的年轻人几无差别。出生在人口最多最贫穷的北方邦，艾米靠刻苦攻读进入最高学府尼赫鲁大学，研究生毕业后他进入一家美资呼叫中心工作，月薪相当于人民币3000元左右，这个收入在德里不可能买得起均价3万元/平方米的新房；于是他到北京大学进修了一年中文，回到印度后开了一家从义乌进口小商品的小贸易公司，同时兼职当导游。

2011年，艾米拿出20万元积蓄为父母和兄弟姐妹在北方邦首府勒克瑙买下一块200平方米的土地，在这块永久属于他的土地上可以盖一栋小二楼，当然还需要40万元的建筑和装修费用，他准备再用2年把钱挣出来。艾米告诉我一个秘密：他准备曲线解决自己在德里的住房问题——考外交部的公务员，政府会分配房子的。

买地仍然是中产阶层解决住房问题的首选，因此商品房的开发规模与覆盖人群，与印度总人口相比，事实上非常有限，2010年的在建规模刚刚达到1000亿美元，约为中国的十分之一。在号称全印度商品住宅建设量最大的德里，逛了几天也没能在市中心发现在建楼盘，只在出城以后的高速公路旁看到少量楼盘。

商业地产同样集中在三个一线城市——孟买、德里和班加罗尔（在印度的地位相当于中国的上海、北京、深圳），约占市场价值的70%；四个二线城市——金奈、普纳、海德拉巴和加尔各答占据了20%。在价格上，德里郊区卫星城的住宅价格在1万元/平方米左右，最好的新德里地段能卖到12万元/平方米；孟买的均价约为6万元/平方米。在房贷政策上，印度比中国更为宽松，首付比例在2010年以前只要15%，2011年为了调控才提高到20%。 

世界第一的豪宅印度的贫富差距可能称得上全球第一了。一方面拥有世界上最多的3.72亿贫困人口（印度政府2010年统计数字），一方面拥有世界上最多的顶级富豪（福布斯2008世界前十大富豪中4位为印度人）。

印度人习惯一大家人住在一起，而且最好能有巨大的招待客人的空间，能满足这种需求的住宅一般都要超过200平方米，总价超过1500万元。但孟买超过人民币10万元/平方米的豪宅，并不是印度富豪的理想居所。除了占地巨大的庄园，他们还在市中心发明了“摩天大楼式别墅”——一套住宅=一栋100多米高的大厦。

这其中最著名的无疑是穆克什·安巴尼的“安提拉”(Antilia，传说中的神秘岛屿)。这位石油大亨耗资10亿美元建设的住宅面朝阿拉伯海，建筑面积超过凡尔赛宫，总高174米，相当于普通公寓50层楼高，600名佣人为6位主人服务——穆克什·安巴尼，他的母亲、妻子，还有3个孩子。

但已经落成经年的豪宅，主人却一直没住进去，接触到的几位印度精英说：全印度都在流传这样的传言——穆克什·安巴尼认为“安提拉”风水不好。